Tras abordar en Sustenia el valor ecosistémico y los riesgos socioambientales que afronta el Humedal Costero Puerto Viejo (6 de julio de 2026), toca analizar la dimensión jurídica del conflicto: la vigencia de su Ficha Técnica como ecosistema frágil, las sanciones aplicables por afectación al suelo y los actores privados que presionan por su exclusión.

En las 233.70 hectáreas que integran este ecosistema frágil, ubicado al sur de Lima (entre San Antonio y Chilca, provincia de Cañete), se define hoy uno de los precedentes más importantes para la gobernanza ambiental del litoral peruano. Y como han advertido investigadores y biólogos en diversos estudios sobre la zona, estos humedales forman parte del corredor biológico de la costa central y prestan servicios ecosistémicos insustituibles: regulación hídrica, captura de carbono y refugio de biodiversidad en un entorno eminentemente árido.

«Más allá de su valor biológico, hoy el debate principal sobre el Humedal Costero Puerto Viejo es de carácter normativo e inmobiliario»

Las amenazas que hoy enfrenta Puerto Viejo

Los especialistas coinciden en que el principal riesgo ya no es únicamente ecológico. Es territorial y entre las amenazas más importantes destacan:

• Expansión urbana y proyectos inmobiliarios en el entorno.
• Drenaje y alteración del régimen hidrológico necesario para mantener el humedal.
• Descenso del nivel freático asociado a intervenciones humanas y variabilidad climática.
• Rellenos, desmontes y cambio de uso del suelo.
• Fragmentación del ecosistema.
• Conflictos por la propiedad privada.
• Incendios y pérdida de cobertura vegetal.
• Presión sobre recursos como la totora y el junco.

El propio Comité de Vigilancia Ambiental de los Humedales de Puerto Viejo ha advertido que algunas intervenciones requieren desviar el agua hacia el mar o los arenales para habilitar terrenos, una práctica que, de generalizarse, comprometería la supervivencia del ecosistema.

Blindaje normativo contra el cambio de uso de suelo

La inclusión de Puerto Viejo en la Lista Sectorial de Ecosistemas Frágiles fue actualizada formalmente mediante la Resolución de Dirección Ejecutiva N.° D000122-2020-MINAGRI-SERFOR, y establece un marco estricto de protección.

Bajo la Ley N.° 29763 (Ley Forestal y de Fauna Silvestre) y el Decreto Supremo N.° 007-2021-MIDAGRI, cualquier intervención no autorizada dentro del polígono delimitado —como el retiro de cobertura vegetal, drenaje, nivelación de terrenos o alteración del hábitat— constituye una infracción muy grave. Las consecuencias administrativas para quienes pretendan intervenir el área son severas:

• Sanciones económicas: multas que oscilan entre 0.10 y 5,000 Unidades Impositivas Tributarias (UIT).
• Invalidez de permisos: ni la Municipalidad Distrital de San Antonio ni la Municipalidad Provincial de Cañete pueden otorgar licencias de edificación, habilitaciones urbanas o cambios de zonificación sobre este espacio. Cualquier permiso emitido en contravención a la Ficha Técnica de SERFOR es nulo de pleno derecho y genera responsabilidad penal y administrativa para los funcionarios involucrados.

Los actores privados y sus pretensiones

¿Quiénes impulsan las solicitudes para recortar este ecosistema? Desarrollos Inmobiliarios Sostenibles S.A.C. (DEIS S.A.C.), con RUC 20610359435, representada legalmente por Carlos Alberto Andaluz Westreicher y vinculada a sus socios fundadores y aportantes Héctor Lambruschini C., Eduardo Sambuceti Canessa y Orlando Canessa S., ha presentado reiterados escritos solicitando la “exclusión” y “recorte” de sus predios privados (inscritos en la Partida Registral N.° 90174762) de la Ficha Técnica del humedal. Al respecto, en 2023 la empresa presentó una solicitud al Servicio Nacional Forestal y de Fauna Silvestre (SERFOR) para la actualización de la Lista Sectorial de Ecosistemas Frágiles del departamento de Lima y exclusión del Ecosistema Frágil Humedal Costero – Puerto Viejo. Los actuados en el correspondiente expediente administrativo del SERFOR identifican de manera precisa cuáles son los intereses de los promotores.

«DEIS SAC pretendería viabilizar nuevos desarrollos inmobiliarios, lo cual es incompatible con la conservación del humedal»

Aunque DEIS SAC alega una supuesta vulneración a su derecho de propiedad privada y reclama la “actualización” de los límites, SERFOR ha sido contundente en sus informes técnicos: la declaración de un ecosistema frágil no anula la titularidad del predio, pero impone “condiciones de uso” que supeditan el ejercicio del derecho de propiedad a la conservación del patrimonio natural. Así lo argumentó Patricia Durán Montesinos, directora de Inventario y Valoración de SERFOR, en un informe técnico de noviembre de 2023.

La pretensión subyacente de DEIS S.A.C. es clara: lograr la exclusión del polígono protegido para viabilizar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios y habilitaciones urbanas de playa en Puerto Viejo, un negocio de alta rentabilidad comercial en el Sur Chico de Lima, pese a que resulta incompatible con la supervivencia del humedal.

Entonces, la hipótesis y premisa jurídica es categórica: mientras la Ficha Técnica del Humedal Costero de Puerto Viejo mantenga la condición de protección ambiental sobre la totalidad de sus 233.70 hectáreas, ni DEIS S.A.C. ni sus empresas o proyectos inmobiliarios asociados o relacionados pueden obtener autorizaciones de cambio de uso de suelo, licencias de edificación ni desarrollar nuevas etapas residenciales o comerciales sin incurrir en infracciones ambientales graves.

Es precisamente este candado legal el que explica la insistencia y las presiones administrativas interpuestas ante el SERFORpara recortar o desafectar el polígono protegido.

La firmeza institucional de SERFOR

Hasta la fecha, la respuesta de SERFOR ante estas solicitudes ha mantenido solidez legal y técnica: el ordenamiento jurídico peruano no contempla un procedimiento de “exclusión” o “recorte” de ecosistemas frágiles ya incluidos en la Lista Sectorial, a pedido de partes interesadas, según lo explica Durán en su informe técnico. Es más, la vigencia de la Ficha Técnica se rige por evaluaciones técnicas quinquenales bajo el principio precautorio.

«SERFOR ha rechazado las pretensiones de DEIS SAC, supeditando el ejercicio del derecho de propiedad a la conservación del patrimonio natural»

Excluir o recortar el ecosistema, tal como pretende DEIS (y también Sociedad Agrícola Tres Cruces), vulneraría el principio precautorio del derecho ambiental, debilitando la protección jurídica de un humedal sensible.

Es más, mediante la R.D.E. N.° D000087-2026-MIDAGRI-SERFOR-DE (1 de abril de 2026), SERFOR anunció la propuesta de nuevos “Lineamientos para la identificación y actualización de ecosistemas frágiles”. En ese sentido, cualquier evaluación sobre solicitudes de exclusión deberá supeditarse a la aprobación final de dicha norma.

Mantener intangibles las 233.70 hectáreas de la Ficha Técnica de Puerto Viejo es la única vía para asegurar que la planificación territorial en el litoral priorice la sostenibilidad real sobre la especulación inmobiliaria.